Beim Verkauf einer Immobilie kommt nicht nur Geld aufs Konto. Es fallen auch Kosten an: etwa für die Erstellung eines ansprechenden Exposés oder den Energieausweis. Unter Umständen meldet sich auch das Finanzamt. Wann Sie Steuern zahlen müssen und wann der Wohnungsverkauf steuerfrei ist: Dies und weitere wichtige Infos rund um die steuerlichen Aspekte beim Verkauf einer Wohnung erfahren Sie in diesem Beitrag.
Inhalt
Steuern beim Immobilienverkauf
Wann fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an?
Höhe der Spekulationssteuer berechnen
Steuerlast beim Immobilienverkauf senken
Geerbte Immobilien steuerfrei verkaufen
Mehrere Wohnungen steuerfrei verkaufen
Spekulationssteuer bei “Scheidungsimmobilien”
Fazit zu steuerlichen Aspekten beim Immobilienverkauf
Steuern beim Immobilienverkauf
Für viele Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung verkaufen wollen, ist die sogenannte Spekulationssteuer ein Thema. In Rheinhessen ist sie insbesondere in größeren Städten wie etwa Worms relevant: Hier haben sich zwischen 2017 und 2022 die Quadratmeterpreise für Wohnungen fast verdoppelt: Laut dem Portal Immowelt beispielsweise für eine 70-Quadratmeter-Wohnung von rund 125.000 auf ca. 204.000 Euro. Die Spekulationssteuer wird auf den erzielten Verkaufsgewinn erhoben. Also grundsätzlich dann, wenn die Wohnung oder das Haus zu einem höheren Preis verkauft werden als beim Kauf ursprünglich dafür bezahlt wurde. Ob die Spekulationssteuer tatsächlich fällig wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Wann fällt die Spekulationssteuer für Immobilien an?
Ob das Finanzamt den Verkauf einer Immobilie als Spekulationsgeschäft und somit als steuerpflichtig ansieht, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab: Der Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung vs. Kapitalanlage) sowie dem Verkaufszeitpunkt. Bei letzterem ist die sogenannte Spekulationsfrist entscheidend. Diese beträgt zehn Jahre. Ausschlaggebend für die Berechnung ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kauf- und Verkaufsvertrags.
Grundsätzlich müssen Sie keine Spekulationssteuern zahlen, wenn
- Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben
- der Kauf des Hauses oder der Wohnung mehr als zehn Jahre zurückliegt
Im Umkehrschluss bedeutet dies: Verkäufe sind in der Regel steuerpflichtig, wenn
- die Immobilie vermietet bzw. nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
- die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wurde
Ein Sonderfall sind “gemischt” genutzte Immobilien, beispielsweise eines Hauses, in dem Sie einen Teil selbst bewohnt, einen anderen Teil (z. B. eine Einliegerwohnung) vermietet haben. Hier ist eine Spekulationssteuer anteilig für die vermietete Wohneinheit fällig, wenn das Haus vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird. Der vom Verkäufer selbst bewohnte Hausanteil wird nicht besteuert.
Höhe der Spekulationssteuer berechnen
Die Höhe der Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers und dem erzielten Wertzuwachs. Versteuert wird also nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der durch den Verkauf realisierte Gewinn.
Bei der Berechnung der Höhe der Spekulationssteuer lassen sich Kosten geltend machen und dadurch die Steuerlast reduzieren.
Steuerlast beim Immobilienverkauf senken
Fallen beim Immobilienverkauf Steuern an, können Sie die zu versteuernde Gewinnsumme reduzieren, indem Sie vom Verkaufserlös nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern zusätzlich folgende Kosten abziehen:
- Nebenkosten, die beim Kauf und Verkauf der Wohnung entstehen: z. B. Notargebühren, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Gutachter, Energieausweis, Fahr- oder Telefonkosten
- Maklergebühren, Kosten für Werbemaßnahmen oder Homestaging
- Reparatur- und Modernisierungskosten, falls die Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf ausgeführt wurden
- Vorfälligkeitsentschädigung der finanzierenden Bank, falls der Darlehensvertrag vorzeitig gekündigt wird
Zu beachten ist: Verkäufer vermieteter Immobilien müssen in Anspruch genommene steuerliche Abschreibungen (z. B. AfA) zum Verkaufsgewinn wieder hinzurechnen.
Immobilien steuerfrei verkaufen: Mit welchen legalen Steuertricks Sie die Spekulationssteuer umgehen können
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, beim Wohnungsverkauf die Spekulationssteuer legal zu umgehen. Bei vermieteten Immobilien gilt die Spekulationsfrist. Am einfachsten ist es deswegen, mit dem Verkauf bis zum Ablauf der 10-Jahres-Frist zu warten.
Durch eine Eigennutzung lässt sich die Spekulationsfrist auf drei Jahre verkürzen. Dabei reicht es, wenn Sie die Wohnung oder das Haus am letzten Tag des ersten Jahres, das ganze zweite Jahr und den ersten Tag des dritten Kalenderjahres bewohnen. Das heißt, Sie brauchen Ihre Immobilie beispielsweise lediglich vom 31. Dezember 2021 bis einschließlich 1. Januar 2023 selbst zu nutzen. Als Eigennutzung gilt auch, wenn die Immobilie nicht durch den Verkäufer, sondern durch dessen Kind(er) bewohnt wird. Die einzige Auflage ist: Sie müssen während des gesamten Zeitraums für das Kind noch Kindergeld beziehen.
Alternativ können Sie den Kaufpreis strecken. Hierzu können Sie beispielsweise mit dem Käufer eine Ratenzahlung des Kaufpreises vertraglich vereinbaren. Dadurch wird der Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre verteilt. Das ermöglicht es Ihnen, die für Veräußerungsgeschäfte geltenden Freigrenzen (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG) mehrere Jahre in Anspruch zu nehmen.
Eine weitere Option ist der Mietkauf. Dieser kommt in Frage, wenn der Mieter die gemietete Immobilie zur Eigennutzung gerne selbst erwerben möchte. Die geleistete Monatsmiete wird komplett oder zu einem vereinbarten Anteil auf den Kaufpreis angerechnet. Die genauen Bedingungen sind auf jeden Fall vertraglich in einem Mietkaufvertrag festzuhalten und im Vorfeld mit einem Fachmann abzustimmen.
Informieren Sie sich hierzu auch in unserem Beitrag “Wohnung verkaufen mit Mieter”.
Geerbte Immobilien steuerfrei verkaufen
Beim Verkauf einer von Ihnen geerbten, vermieteten Eigentumswohnung gilt Folgendes: Zur Berechnung der Spekulationsfrist ist nicht das “Erbdatum” ausschlaggebend, sondern das Kaufdatum, an dem der verstorbene Eigentümer die Immobilie erworben hat. Denn juristisch betrachtet sind Sie der Rechtsnachfolger. Dadurch übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers. Das heißt: Beim Verkauf sind Sie nur dann von der Spekulationssteuer befreit, wenn der Kauf durch den Erblasser länger als zehn Jahre zurückliegt. Gleiches gilt beim Verkauf einer durch Schenkung überschriebenen Immobilie.
Mehrere Wohnungen steuerfrei verkaufen
Beim privaten Verkauf von Immobilien sollte die sogenannte Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten werden. Verkaufen Sie mehr als drei Wohnungen oder Häuser innerhalb von fünf Jahren, werden Sie als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Dann fällt zusätzlich zu den Steuern auf den Veräußerungsgewinn noch Gewerbesteuer an (gewerblicher Grundstückhandel nach § 15 EStG).
Spekulationssteuer bei „Scheidungsimmobilien”
Wie bei jedem Verkauf muss auch im Scheidungsfall die Spekulationsfrist beachtet werden. Wollen die geschiedenen Ehepartner die gemeinsam erworbene Immobilie verkaufen, gilt als Beginn der Spekulationsfrist das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Ist einer der Ehepartner vor Ablauf der Spekulationsfrist ausgezogen, dann kann bei ihm/ihr Spekulationssteuer anfallen. Wurde eine Gütertrennung vereinbart oder ein Ehepartner erhält bei der Eigentumsübertragung die Immobilie zugeschrieben, beginnt die Spekulationsfrist wieder bei null.
Fazit zu steuerlichen Aspekten beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie sollte bedacht werden, dass hierbei unter Umständen Spekulationssteuern anfallen – und sich der Verkaufserlös entsprechend vermindert. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu verringern oder ganz zu umgehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen. Das Maklerteam der Rheinhessen Sparkasse berät Sie gerne, wie Sie Ihre Immobilie möglichst steuerfrei verkaufen können.
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