Der Energieausweis, manchmal auch Energiepass genannt, ist ein wichtiges Dokument sowohl für Immobilieneigentümer bzw. -verkäufer als auch für Immobilienkäufer und Mieter. Spätestens zum Zeitpunkt der Besichtigung müssen Verkäufer bzw. Vermieter den Kauf- oder Mietinteressenten dieses Dokument vorlegen. Das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Wie ist ein Energieausweis aufgebaut, welche Ausweisarten gibt es und wie kann man ihn beantragen? Was sollten Verkäufer und Vermieter von Immobilien beachten und was können Käufer und Mieter am Energiepass ablesen? In diesem Beitrag haben wir die wichtigsten Infos zum Energieausweis zusammengefasst.
Inhalt
Verbrauchsorientierter Energieausweis vs. bedarfsorientierter Energieausweis
Wie ist ein Energieausweis aufgebaut und welche Informationen enthält er?
Der Energieausweis beim Verkaufen oder Vermieten einer Immobilie
Der Energieausweis beim Kaufen oder Mieten einer Immobilie
Wer kann einen Energieausweis ausstellen und wie hoch sind die Kosten?
Verbrauchsorientierter Energieausweis vs. bedarfsorientierter Energieausweis
Der Energieausweis stellt mit verschiedenen Kennwerten die Energieeffizienz eines Hauses in seinem tatsächlichen Zustand dar. Damit wird er zum Steckbrief für Wohnimmobilien. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den verbrauchsorientierten und den bedarfsorientierten Energieausweis.
Der verbrauchsorientierte Energieausweis (Energieverbrauchsausweis) gibt an, wie hoch der Energieverbrauch einer bewohnten Immobilie in den letzten drei Jahren gewesen ist und ermittelt darüber die Energieeffizienz des Gebäudes. Die Verbrauchsdaten werden dabei um außergewöhnliche Witterungseinflüsse bereinigt, damit beispielsweise harte Winter das Ergebnis nicht verfälschen können.
Der verbrauchsorientierte Energieausweis spiegelt den tatsächlichen Energieverbrauch wider. Allerdings können Faktoren wie das individuelle Heiz- und Nutzungsverhalten (etwa Home Office vs. häufige Dienstreisen) das Ergebnis stark beeinflussen. Außerdem wichtig: Die Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen wird bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis nicht berücksichtigt. Zwei ähnliche Gebäude können so auf dem Papier in puncto Energieeffizienz sehr unterschiedlich bewertet werden.
Bei Wohnungen ist wichtig, dass der Verbrauchsausweis nur für das ganze Gebäude ausgestellt werden kann, nicht für einzelne Wohnparteien. Die Energieeffizienz einzelner Wohnungen kann somit nicht ermittelt werden und die Unterschiede zwischen Innen- und Eckwohnungen, die in der Regel durch die unmittelbare Nähe zu den Außenwänden einen höheren Energieverbrauch aufweisen, werden nicht berücksichtigt.
Der bedarfsorientierte Energieausweis (Energiebedarfsausweis) ist etwas umfassender und erfordert die Beauftragung eines Gutachters. Der Energiebedarf einer Immobilie wird anhand verschiedener Gebäudeeigenschaften ermittelt: Bausubstanz und Bauunterlagen, die Dämmqualität von Fenstern und Wänden sowie das Heizsystem werden unter die Lupe genommen. Auf dieser Grundlage wird der zu erwartende Energieverbrauch einer Immobilie rechnerisch bestimmt. Der Energiebedarfsausweis liefert Daten über die Energieeffizienz eines Gebäudes unabhängig vom Verhalten der Bewohner. Der tatsächliche Energieverbrauch wird hier nicht berücksichtigt.
Der bedarfsorientierte Energieausweis muss beim Inserieren älterer, nicht energetisch sanierter Immobilien mit gestelltem Bauantrag vor dem 1. November 1977 sowie bei Neubauten vorgelegt werden. Bei den übrigen Immobilien dürfen die Eigentümer frei entscheiden, welchen der beiden Energieausweise sie beantragen. Beide Ausweisarten sind 10 Jahre gültig.
Wie ist ein Energieausweis aufgebaut und welche Informationen enthält er?
Der Energieausweis besteht aus 5 Seiten und ist bundesweit einheitlich aufgebaut. Bereits auf der ersten Seite wird die Art des Energieausweises benannt: Entweder Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird die zweite Seite des Ausweises ausgefüllt und die dritte leer gelassen, beim Verbrauchsausweis ist es umgekehrt. Beide Ausweisarten enthalten zudem Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Seite mit Erläuterungen.
Effizienzklassen
Der Energieausweis ordnet ein Gebäude einer von insgesamt neun Effizienzklassen zu, die ähnlich wie bei Elektrogeräten den Energieverbrauch bzw. -bedarf widerspiegeln. Die Skala reicht von A+ (sehr hohe Energieeffizienz, Energiebedarf unter 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche im Jahr) bis H (über 250 Kilowattstunden). Im grünen Bereich der Skala ist der Energieverbrauch vergleichsweise niedrig. Hier sind Energiekosten von jährlich ungefähr 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erwarten. Im roten Bereich muss hingegen mit Kosten von 13 Euro und mehr pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden.
Endenergie vs. Primärenergie
Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird im Energieausweis anhand zweier Werte ausgewiesen: Der Endenergie und der Primärenergie. Der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch des Gebäudes wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr angegeben. Dieser Wert beschreibt die Menge der Energie, die für Warmwasseraufbereitung, Heizung und Kühlung des Gebäudes notwendig ist.
Als zweiter Wert wird der Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch angegeben: Bevor Energie in einem Gebäude genutzt werden kann, muss diese zunächst einmal gefördert, gewonnen und umgewandelt werden. Hierbei geht ein Teil der Energie verloren. Deshalb ist der Primärenergiewert oft viel höher als der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch. Je höher der Anteil erneuerbarer Energien im Energiemix eines Gebäudes, desto besser der Primärenergiewert.
Der Energieausweis beim Verkaufen oder Vermieten einer Immobilie
In Deutschland ist seit dem Inkrafttreten der novellierten Energieeinsparverordnung (EnEV) im Jahr 2009 die Ausstellung von Energieausweisen für alle Bestandsgebäude Pflicht. Beim Verkauf einer Immobilie müssen sich Eigentümer rechtzeitig um den Energieausweis kümmern. Denn seit der erneuten Novellierung der EnEV im Jahr 2014 müssen Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige berücksichtigt werden. Andernfalls droht ein Ordnungsgeld von bis zu 15.000 Euro.
Folgende Angaben aus dem Energieausweis müssen in jeder Immobilienanzeige enthalten sein:
- Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr
- Art der Heizung, bzw. des Heizmittels: Öl, Gas, Holz, …
- Baujahr der Immobilie
- Energieeffizienzklasse (bei Energieausweisen, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden)
Der Energieausweis beim Kaufen oder Mieten einer Immobilie
Der Energieausweis ist ebenso für Käufer und Mieter wichtig, denn er hilft ihnen bei der Einschätzung der zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten. Bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis können dabei viele Faktoren das Ergebnis beeinflussen. Auch der Bedarfsausweis hat seine Tücken: Angenommen wird hierbei eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20 °C – manche heizen jedoch darüber. Bei jedem weiteren Grad erhöht sich der Energieverbrauch um ca. 6 %. Mieten Sie eine Wohnung und Ihr Verbrauch ist höher als der ermittelte Energieverbrauch, ist keine Mietminderung möglich.
Wichtig beim Lesen des Energieausweises ist auch das Ausstellungsdatum. Früher reichte die Energieeffizienzskala noch bis 400 Kilowattstunden pro Quadratmeter, mittlerweile nur noch bis 250. Dies hat zur Folge, dass sich die Werte schneller in den roten Bereich verschieben. Deshalb sollten sich Mieter und Käufer an den konkreten Zahlen, nicht an der Position auf der Farbskala orientieren.
Außerdem gibt es den Energieausweis nur für fertiggestellte Immobilien. Befindet sich das Gebäude noch im Bau und wurde bereits ein Energieausweis ausgestellt, muss darauf hingewiesen werden, dass es sich um ein vorläufiges Dokument handelt.
Wer kann einen Energieausweis ausstellen und wie hoch sind die Kosten?
Der Energieausweis darf nur von Fachleuten ausgestellt werden, die über die in § 88 Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegten Qualifikationen verfügen. Das sind beispielsweise Schornsteinfeger, Energieberater, Ingenieure oder Architekten. Der Verbrauchsausweis kann in der Regel auch von Ihrem Energieversorgungsunternehmen ausgestellt werden.
In der Datenbank der Deutschen Energie-Agentur dena können Sie nach qualifizierten Ausstellern von Energieausweisen in Ihrer Nähe suchen. Wohnen Sie beispielsweise in Worms, können Sie den Ort in das Suchfeld eingeben und den Entfernungsradius festlegen. Die Datenbank zeigt Ihnen dann dazu passende Treffer an.
Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises hängen in erster Linie von der Art des Energieausweises ab. Für die Erstellung eines verbrauchsorientierten Energieausweises liegen die Kosten zwischen 25 und 100 Euro. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist mit mehr Aufwand verbunden und das spiegelt sich auch im Preis wider. Die Preisspanne hierfür liegt bei ungefähr 300 bis 500 Euro.
Die Kosten für die Beschaffung des Energieausweises müssen die Immobilienbesitzer bzw. eine Eigentümergemeinschaft tragen. Diese können zwar nicht auf die Mieter umgelegt werden, sie können bei der Steuererklärung jedoch als Werbungskosten abgesetzt werden.
Wenn Sie Ihre Immobilie über das Makler-Team der Rheinhessen Sparkasse verkaufen oder vermieten, unterstützen wir Sie gerne bei der Beschaffung und Ausstellung eines Gebäude-Energieausweises. Hierbei entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten.
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