Die eigene Immobilie ist einer der wichtigsten Bausteine der privaten Altersvorsorge . Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist jedoch für die meisten Menschen zugleich die wohl größte Investition ihres Lebens und will deswegen gut überlegt sein. Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Kauf einer selbstgenutzten Immobilie gekommen? In diesem Beitrag zeigen wir, welche Kriterien Ihnen dabei helfen können, diese Frage zu beantworten.
Inhalt
Passt ein Immobilienkauf zu meiner Lebenssituation?
Passt die Immobilie zu meinen Vorstellungen?
Kann ich den Kauf einer Immobilie solide finanzieren?
Welche externen Faktoren sollte ich beim Kauf einer Immobilie im Blick behalten?
Fazit zum richtigen Zeitpunkt beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie
Passt ein Immobilienkauf zu meiner Lebenssituation?
Wie es das Wort „Immobilie“ schon andeutet, handelt es sich hierbei um einen „unbeweglichen“ Vermögenswert. Der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie ist deswegen nur dann sinnvoll, wenn man beabsichtigt, sich längere Zeit an einen Ort zu binden. Wer seinen beruflichen oder privaten Lebensmittelpunkt noch nicht gefunden hat, für den ist ein Immobilienkauf häufig eher nicht das richtige.
Für viele Immobilienkäufer oder Bauherren ist die Gründung einer Familie ausschlaggebend für den Wunsch, eine eigene Immobilie zu erwerben. Ist die Familienplanung noch nicht abgeschlossen, sollte man dabei besser großzügig kalkulieren. Denn nachträglich ausreichend Raum für den künftigen Nachwuchs zu schaffen, ist in den meisten Fällen nur schwer möglich. Wichtig ist, neben der jetzigen auch die zukünftige Lebenssituation im Blick zu haben. Dies gilt zum Beispiel, wenn ein Büro für das Arbeiten im Home-Office benötigt wird.
Das Alter sollte hingegen bei der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie eine Nebenrolle spielen. Menschen zwischen 30 und 50 Jahren verfügen in der Regel zwar über mehr Eigenkapital und ein höheres Einkommen als Berufseinsteiger. Dafür haben Letztere mehr Zeit, ihren Kredit zurückzuzahlen. Zudem tragen sich auch viele Menschen fortgeschrittenen Alters mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen. Beispielsweise dann, wenn sich durch den Eintritt in den Ruhestand die persönlichen Bedürfnisse geändert haben. Oder wenn die eigenen Kinder ausgezogen sind und man vom Einfamilienhaus in eine altersgerechte Wohnung umziehen möchte.
Für viele Immobilienkäufer ist die Gründung einer Familie ausschlaggebend für den Wunsch, eine eigene Immobilie zu erwerben.
Passt die Immobilie zu meinen Vorstellungen?
Der richtige Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie ist auch dann gekommen, wenn man seine persönliche Wunschimmobilie gefunden hat. In puncto Lage, Größe und Ausstattung sollte die Immobilie „einfach passen“. Interessenten sollte dabei jedoch bewusst sein, dass „Wunschimmobilie“ nicht bedeutet, dass das Objekt bis ins letzte Detail den eigenen Vorstellungen perfekt entsprechen muss. In beliebten Städten wie Mainz oder Worms und zahlreichen anderen Kommunen in Rheinhessen ist das Immobilienangebot weiterhin sehr begrenzt. Angesichts dieses begrenzten Angebotes sollten Immobilieninteressenten eine gewisse Flexibilität mitbringen. Etwa dadurch, dass der Suchradius etwas weiter gefasst wird. Außerdem sollte man seine Entscheidung nicht von Nebensächlichkeiten wie etwa der Farbe der Fliesen abhängig machen.
Bei der Objektsuche ist es ratsam, wenn man bereits bei der ersten Besichtigung eine verbindliche Finanzierungszusage vorweisen kann. Die Chancen, den Zuschlag für die persönliche Wunschimmobilie zu erhalten, steigen dadurch deutlich. Denn Geschwindigkeit ist bei der Immobiliensuche ein wichtiger Faktor. Eine Finanzierungsbestätigung gibt dem Verkäufer die Sicherheit, mit einem seriösen und solventen Kaufinteressenten zu verhandeln. Kaufinteressenten haben mit einer Finanzierungszusage ihrer Bank die Gewissheit, eine Immobilie tatsächlich finanzieren zu können.
Kann ich den Kauf einer Immobilie solide finanzieren?
Kaum jemand kann heutzutage ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne dazu einen Kredit aufnehmen zu müssen. Für eine solide Finanzierung müssen die Kosten, das vorhandene Eigenkapital sowie die laufenden Einkünfte und Ausgaben berücksichtigt werden. So kann verhindert werden, dass man sich mit dem Kauf übernimmt und das Objekt ungeplant bei laufender Finanzierung verkaufen muss.
Die Kosten eines Immobilienkaufs setzen sich aus dem Kaufpreis sowie den Nebenkosten (z. B. Grunderwerbssteuer und Notargebühren) zusammen. Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto günstigere Bedingungen bekommen Kreditnehmer für ihr Darlehen. Mindestens 10 % der Kaufsumme, besser 20 % und mehr sollten mit dem eingebrachten Eigenkapital beglichen werden können.
Ist die Immobilie einmal gekauft, gilt es den Kredit abzubezahlen. Dabei fallen monatlich Kosten für die Tilgung sowie die Zinsen an. Idealerweise sollte der monatliche Betrag für Tilgung und Zins nicht mehr als etwa ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen. Auf diese Weise bleibt noch genügend finanzieller Spielraum bei unerwarteten Ausgaben.
Der richtige Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie ist auch dann gekommen, wenn man seine persönliche Wunschimmobilie gefunden hat.
Welche externen Faktoren sollte ich beim Kauf einer Immobilie im Blick behalten?
Die Entscheidung, wann der Kauf einer Immobilie sinnvoll ist, hängt nicht nur von individuellen Faktoren wie der Lebenssituation ab. Auch externe Faktoren sollten Bau- und Kaufinteressenten im Blick behalten.
Folgende externe Faktoren sind bei der Frage „Immobilie kaufen – ja oder nein?“ besonders zu berücksichtigen:
- Kaufpreise: Vor dem Hintergrund der von der Europäischen Zentralbank eingeleiteten Zinswende hat sich die Preisdynamik am Immobilienmarkt zuletzt deutlich verlangsamt. Insgesamt stagnieren die Immobilienpreise derzeit auf einem hohem Niveau. Von einem Preisverfall oder gar dem „Platzen einer Immobilienblase“ kann dabei jedoch nach der Ansicht von Markbeobachtern keine Rede sein. Die künftigen Entwicklungen am Immobilienmarkt sind schwierig zu prognostizieren. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Kaufpreise in gefragten Lagen weiter hoch bleiben werden. Dies vor allem deswegen, weil Wohnraum in Deutschland weiterhin knapp und die Bautätigkeit zu gering ist. Dies gilt vor allem für die größeren Städte und Ballungsräume.
- Mietpreise: In den vergangenen Jahren haben sich die Kaufpreise deutlich dynamischer entwickelt als die Mietpreise. Derzeit geht die Entwicklung jedoch in die andere Richtung. Im dritten Quartal 2022 stiegen etwa die Angebotsmieten deutschlandweit beim Neubau um 2,5 Prozent, im Bestand um 2,9 Prozent. Insbesondere in beliebten Großstädten wie Mainz und Worms ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. Bislang wohnen in Deutschland Eigentümer in den meisten Fällen günstiger als Mieter. Der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung ist 2021 mit ca. 3 Prozent gegenüber 2020 weiter gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt der ACCENTRO-Wohnkostenreport 2022 , der in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde. Der Studie zufolge leben Selbstnutzer in 399 der insgesamt 401 deutschen Landkreise sowie kreisfreien Städte günstiger als Mieter. Selbstnutzer müssen demnach im Schnitt 4,21 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen liegt dieser Wert bei 10,30 Euro je Quadratmeter. Für Mainz weist der Report im Jahr 2021 Selbstnutzerkosten von 4,80 Euro Euro pro Quadratmeter aus. Der Kostenvorteil gegenüber dem Wohnen zur Miete lag 2021 in Mainz bei 68,7 Prozent. Bei der Stadt Worms lagen diese Werte 2021 bei 3,10 Euro bzw. 67,5 Prozent.
- Baufinanzierungszinsen: Steigen die Zinsen, verteuern sich die Kosten einer Baufinanzierung. Bleiben Tilgungsrate und finanzielle Belastungsgrenze unverändert, sinkt bei einem Zinsanstieg der Darlehensbetrag, der zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen werden kann. Über die folgende Formel kann anhand der monatlichen Belastungsgrenze, der Kreditzinsen und der Anfangstilgungsrate der maximal mögliche Darlehensbetrag errechnet werden: [Monatliche Belastungsgrenze in Euro · 12 Monate · 100 %] / [Tilgungssatz in % + Zinssatz in %] = maximaler Darlehensbetrag in Euro. Eine Beispielrechnung mit einer maximalen Finanzierungrate von 1.300 Euro, einem Tilgungssatz von 2 % und einem Zinssatz von 1,5 % ergibt dabei einen maximalen Darlehensbetrag von 446.000 Euro. Erhöht sich der Zinssatz von 1,5 % auf 3 %, sinkt der maximale Darlehensbetrag bei gleichbleibender Tilgungsrate auf 312.000 Euro. Eine höhere Darlehenssumme ist im obigen Rechenbeispiel nur dann möglich, wenn bei steigenden Zinsen die Tilgungsrate reduziert wird.
Fazit zum richtigen Zeitpunkt beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie
Hohe Kaufpreise, Materialengpässe, steigende Bauzinsen – für potenzielle Bauherren oder Kaufinteressenten sind die aktuellen Rahmenbedingungen derzeit herausfordernd. Dennoch gilt: Wenn die persönlichen Lebensumstände passen, die konkrete Immobilie den eigenen Vorstellungen entspricht und das Immobilienvorhaben solide finanziert ist, gibt es keinen Grund, mit dem Bauen oder Kaufen zu warten. Denn die Alternative wäre, weiterhin Miete zu bezahlen. Und die Mietpreise dürften in den kommenden Jahren deutlich anziehen. Zugleich ist die eigene Immobilie viel mehr als ein bloßer „Mietwohnungsersatz“: Sie ist Zuhause, Wohlfühlort und ein wichtiger Bestandteil des täglichen Lebens.
Die Rheinhessen Sparkasse unterstützt Bau- und Kaufinteressenten auf dem Weg zu ihrer Wunschimmobilie: Mit einem Komplettpaket von der Finanzierungsberatung und der Berücksichtigung öffentlicher Fördermittel über die passende Absicherung bis zur Immobilienvermittlung. Mehr über die Leistungen der Rheinhessen Sparkasse im Bereich „Immobilien“ erfahren Sie hier.
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