Die Frage, ob eine Wohnung vermietet ist oder leersteht, ist bei einem Verkauf von erheblicher Bedeutung. Worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie mit Mietern verkaufen wollen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Inhalt
Vermietete vs. leerstehende Wohnung verkaufen
Verkauf einer vermieteten Wohnung an Selbstnutzer
Verkauf einer vermieteten Immobilie an Kapitalanleger
Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Fazit zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Vermietete vs. leerstehende Wohnung verkaufen
Grundsätzlich gilt: Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist in der Regel schwieriger als der Verkauf einer freien Wohnung. Das liegt daran, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung die bestehenden Mieter „mitkauft“. Er kann über sein erworbenes Eigentum nicht frei verfügen. Das schlägt sich meist in geringeren Verkaufspreisen nieder, die im Vergleich zu leerstehenden Wohnungen um bis zu 30 Prozent niedriger liegen können. Nichtsdestotrotz lassen sich auch mit vermieteten Wohnungen sehr gute Preise erzielen. Dies insbesondere deswegen, weil die Mietpreise generell und speziell auch in Mainz, Alzey oder Worms weiter anziehen werden.
Als Käufer kommen zwei Zielgruppen in Betracht: Selbstnutzer (aktuelle Mieter oder Käufer, welche die Wohnung zur Deckung eines Eigenbedarfs erwerben wollen) und Kapitalanleger.
Verkauf einer vermieteten Wohnung an Selbstnutzer
Woran viele Verkäufer nicht gleich denken: Auch die aktuellen Mieter des Objekts kommen als Käufer in Frage. Verkäufer sollten sie gleich zu Beginn nach ihrem Interesse fragen. In bestimmten Fällen sind Verkäufer sogar verpflichtet, die Wohnung den Mietern aktiv anzubieten. Denn diese haben nach §577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die vermietete Wohnung erst nach Beginn des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Für den Verkäufer bedeutet das: Findet er einen Käufer, muss er dem Mieter die vereinbarten Konditionen nennen. Der Mieter kann dann innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er die Wohnung zu diesen Bedingungen selbst kaufen möchte.
Beim Verkauf einer Immobilie mit Mieter an einen Dritten gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Mietvertrag bleibt also nach dem Verkauf einer Wohnung weiterhin bestehen. Sämtliche Rechte und Pflichten des Vermieters gehen damit auf den Käufer über. Will dieser die Wohnung selbst nutzen, kann er dies nur tun, indem er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt. Allerdings muss er dazu berechtigte Gründe vorweisen: Beispielsweise dass er selbst, ein Familienangehöriger oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person die Wohnung benötigt. Darüber hinaus sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Diese Hürden und der damit einhergehende Aufwand schrecken potenzielle Selbstnutzer häufig vom Kauf einer vermieteten Wohnung ab.
Verkauf einer vermieteten Immobilie an Kapitalanleger
Kapitalanleger sind die vielversprechendste Käufergruppe für eine vermietete Wohnung. Sie wollen die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern damit laufende Einnahmen erzielen. Für sie steht der Ertragswert des Objekts im Vordergrund. Ganz konkret geht es um die Frage: Wie viel Gewinn kann ich durch die Vermietung eines Objektes – die sogenannte Mietrendite – erzielen?
Die Bruttomietrendite wird über die folgende Formel bestimmt: (Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis der Immobilie) x 100. Eine Beispielkalkulation mit einer Monatskaltmiete von 750 Euro und einem Kaufpreis von 180.000 Euro lautet damit wie folgt: (12 x 750 Euro / 180.000 Euro) x 100 = 5 % Bruttomietrendite. Für die Bestimmung der Nettomietrendite werden neben dem Kaufpreis noch die weiteren für die Anschaffung bzw. Vermietung anfallenden Kosten berücksichtigt.
- Verkäufer sollten sich gegenüber Kapitalanlegern vor allem darauf konzentrieren, die Renditechancen eines Objekts klar und transparent zu kommunizieren.
Damit sich potenzielle Käufer einen realistischen Eindruck der zu erwartenden Einnahmen verschaffen können, gilt es folgende Dokumente und Informationen bereitstellen: - Mietverträge
- Nettokaltmiete pro Monat
- Aktueller Wirtschaftsplan inklusive Angabe der Instandhaltungsrücklage
- Umlegbare sowie nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Energieausweis
- Ebenfalls von großem Interesse für Kaufinteressenten sind Unterlagen zu durchgeführten Sanierungsmaßnahmen und der Ausstattung der Immobilie.
Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus lohnt es sich, die anderen Eigentümer frühzeitig zu informieren. Eventuell findet sich ein potenzieller Käufer darunter, was den Verkauf beschleunigt und Aufwand erspart. Aus diesem Grund, aber auch um Unmut zu vermeiden, sollte die Eigentümergemeinschaft rasch in Kenntnis gesetzt werden.
Kommt es zum Vertragsabschluss, müssen wichtige Details geklärt werden: Etwa ab wann der neue Eigentümer die Mieteinnahmen bezieht und die Nebenkosten zahlt. Darüber hinaus muss der Verkäufer die gezahlte Mietkaution auf ein speziell hierfür eingerichtetes Konto des neuen Besitzers überweisen. Eine Zusammenstellung der benötigten Unterlagen beim Verkauf einer Immobilie finden Sie hier.
Wird die Immobilie an einen Kapitalanleger verkauft, bleibt der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten bestehen.
Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Wie eingangs erwähnt ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie mit einigen Besonderheiten verbunden. Um sich unnötigen Aufwand und Ärger zu ersparen gilt es folgende Punkte zu beherzigen:
- Besichtigungen durch Kaufinteressenten müssen Verkäufer mit den Mietern abstimmen. Mieter sind zwar gesetzlich dazu verpflichtet, Besichtigungen zuzulassen, allerdings nur in einem gewissen Rahmen. So müssen die Besuche mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Nach derzeitiger Rechtsprechung sind ein bis zwei Besichtigungstermine die Woche zumutbar.
- Die Zustimmung der Hausverwaltung oder Wohnungseigentümergemeinschaft kann erforderlich sein, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Grundlage ist § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Gründe für eine Ablehnung sind begründete Zweifel daran, dass der künftige Eigentümer das Wohngeld bezahlen kann. Oder wenn absehbar ist, dass der Käufer den Frieden in der Wohnungseigentümergemeinschaft gefährdet.
- Bei einer Mietpreis- oder Belegungsbindung muss geklärt werden, ob diese nach dem Verkauf weiter bestehen bleibt. In Mainz gab es beispielsweise im Jahr 2019 rund 6.200 Wohnungen mit einer Mietpreis- bzw. Belegungsbindung. Hierüber müssen Kaufinteressenten informiert werden.
- Erweiterter Kündigungsschutz für Mieter von verkauften Wohnungen: Der Käufer darf das Mietverhältnis erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung (z. B. einer grundlegenden Sanierung) kündigen. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
- Steuerliche Aspekte, etwa rund um das Thema Spekulationssteuer – mehr darüber erfahren Sie in unserem Beitrag „Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer Wohnung“
Fazit zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt einige Herausforderungen mit sich: Vor allem hinsichtlich steuerlicher und rechtlicher Aspekte, aber auch rund um das bestehende Mietverhältnis. Denn dieses wird vom Käufer einer vermieteten Wohnung übernommen. Daher lohnt es sich, beim Verkauf einer Mietwohnung professionellen Rat einzuholen. Das Maklerteam der Rheinhessen Sparkasse steht Ihnen hierbei gerne mit Rat und Tat zur Seite.
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