Der Verkauf eines Hauses ist mit viel Papierkram verbunden. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Dokumente zur Bewerbung des Objektes, während der Besichtigung und beim Notartermin zwingend benötigt werden. Außerdem erfahren Sie, mit welchen Unterlagen Sie gegenüber Kaufinteressenten zusätzlich punkten können.
Inhalt
Das Exposé: Zentrales Dokument beim Verkauf eines Hauses
Immobilie verkaufen: Benötigte Unterlagen während der Besichtigung
Unterlagen für den Notartermin
Optionale Unterlagen beim Hausverkauf
Fazit zu benötigten Unterlagen beim Hausverkauf
Das Exposé: Zentrales Dokument beim Verkauf eines Hauses
Das Exposé ist eines der wichtigsten Dokumente beim Verkauf eines Hauses. Anhand des Exposés entscheiden Kaufinteressenten, ob ein Objekt für sie grundsätzlich infrage kommt oder nicht. Eine gelungene Präsentation der Immobilie im Exposé ist für Verkäufer damit äußerst wichtig. Exposés werden heute häufig in digitaler Form auf Immobilienportalen zum Download bereitgestellt oder Interessenten vom Makler per E-Mail zugesandt. Insbesondere bei hochwertigen Objekten kommen zudem Immobilien-Exposés in gedruckter Form zum Einsatz.
Das Exposé sollte folgende Informationen enthalten:
- Eckdaten der Immobilie: Hierzu gehören neben Angaben zum Kaufpreis auch das Baujahr, die Wohn- und Nutzfläche, die Grundstücksgröße und Informationen zum Inventar.
- Objektbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung des Objekts als Fließtext gibt potenziellen Kaufinteressenten weiterführende Informationen.
- Hochwertige und aussagekräftige Fotos des Innen- und Außenbereichs: Die Immobilien-Fotos im Exposé spielen eine entscheidende Rolle dabei, wie das Objekt wahrgenommen wird. Dafür sollte die Immobilie innen wie außen ansprechend hergerichtet und die Fotos mit einer hochwertigen Kamera aufgenommen werden. Es ist ratsam, hierfür einen professionellen Fotografen zu engagieren. Immer mehr Immobilienverkäufer gehen noch einen Schritt weiter: Sie nutzen die Möglichkeiten des Homestagings, um ihr Haus oder ihre Wohnung perfekt in Szene zu setzen.
- Informationen zum Gebäudeenergieausweis: Seit der Novellierung der Energieeinsparverordnung im Jahr 2014 müssen Angaben aus dem Energieausweis bereits in den Inseraten einer zum Kauf angebotenen Immobilie berücksichtigt werden. Wichtige Angaben sind dabei u. a. die Art des Energieausweises (verbrauchsorientiert vs. bedarfsorientiert), die Energieeffizienzklasse und das Baujahr der Immobilie. In der Datenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) finden Sie eine Übersicht zu qualifizierten Ausstellern von Energieausweisen in Ihrer Nähe.
- Grundriss: Schon im Exposé sollten Verkäufer Angaben zum Grundriss der Immobilie machen. Dies erlaubt es Kaufinteressenten, besser einzuschätzen, ob das Objekt ihren Vorstellungen entspricht. Der Grundriss eines Hauses ist in den Bauplänen enthalten, die Immobilienverkäufer beim Bauordnungsamt anfordern können. Eine Übersicht der Bauaufsichtsbehörden in Rheinland-Pfalz finden Sie hier.
- Lage der Immobilie: Hierzu gehören Angaben zur Infrastruktur in der näheren Umgebung sowie zur Verkehrsanbindung. Diese Informationen können für Kaufinteressenten äußerst wichtig sein. Ein Lageplan hilft bei der Veranschaulichung.
Immobilie verkaufen: Benötigte Unterlagen
Für die Besichtigungstermine sollten Verkäufer weitere Unterlagen bereithalten – nicht nur, weil sie bei einigen Dokumenten gesetzlich dazu verpflichtet sind. Verkäufer schaffen dadurch auch Vertrauen und sind zudem auf spezifische Rückfragen der Kaufinteressenten besser vorbereitet. Je mehr Dokumente Verkäufer sofort vorzeigen können, desto besser wird der Eindruck sein, den sie hinterlassen.
Folgende Unterlagen sollten Verkäufer rund um den Besichtigungstermin parat haben:
- Flurkarte: Die Flurkarte liefert Informationen zur Lage des Objekts. Verkäufer können sie beim Katasteramt beziehen. Eine Aufstellung der Katasterämter / Vermessungsämter in Rheinland-Pfalz finden Sie hier.
- Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug umfasst alle Informationen, die im Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück eingetragen wurden. Dazu gehören u. a. Angaben zu Belastungen durch Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte sowie zu den Wohn- bzw. Eigentumsverhältnissen. Der Grundbuchauszug kann beim Grundbuchamt angefordert werden. Eine Übersicht der Grundbuchämter in Rheinland-Pfalz finden Sie hier.
- Bemaßte Baupläne / Grundrisse und Wohnflächenberechnung: Grundrisse und Daten zur Wohnfläche werden schon im Exposé aufgeführt. Bei der Besichtigung sollten Verkäufer darüber hinaus die offiziellen Unterlagen des Bauordnungsamts vorliegen haben.
- Gebäudeenergieausweis: Der Energieausweis ordnet eine Immobilie einer von insgesamt neun Energieeffizienzklassen zu. Kaufinteressenten können anhand des Energieausweises besser abschätzen, welche Energiekosten im Falle eines Kaufs auf sie zukommen werden. Verkäufer sind gesetzlich dazu verpflichtet, dieses Dokument potenziellen Käufern einer Immobilie vorzulegen. Es muss jedoch nicht für jeden Interessenten eine Kopie angefertigt werden. Es reicht, wenn ein Exemplar während des Besichtigungstermins sichtbar ausliegt.
- Altlastenauskunft: Verunreinigungen von Flächen durch Gefahrstoffe werden als Altlasten bezeichnet. Werden diese auf einem Grundstück festgestellt, erfolgt hierzu ein Eintrag im Altlastenkataster. Häufig gehen Altlasten mit einer deutlichen Wertminderung eines Grundstücks bzw. einer Immobilie einher. Von den meisten Banken wird daher vor dem Abschluss einer Baufinanzierung ein aktueller Auszug aus dem Altlastenkataster verlangt und Kaufinteressenten fordern deswegen i. d. R. vom Verkäufer eine Altlastenauskunft für das betreffende Grundstück an. Immobilienverkäufer erhalten diese Auskunft bei der Umweltbehörde ihres Landkreises oder der hierfür zuständigen Abteilung ihrer Gemeindeverwaltung. Zum Nachweis eines berechtigten Interesses sollten Sie dem Antrag eine Kopie Ihres Personalausweises und einen aktuellen Grundbuchauszug beilegen. Zudem benötigen Sie für die Beantragung der Altlastenauskunft eine aktuelle Liegenschaftskarte.
- Nachweise über Modernisierungen bzw. Sanierungen: Verkäufer sollten Kaufinteressenten Rechnungen über Wartungs- und Sanierungsarbeiten an ihrer Immobilie vorlegen. Sie geben dem Käufer Sicherheit über den Zustand des Objekts.
- Auflistung der Nebenkosten: Hierzu gehören beispielsweise Grundsteuerbescheide oder Abschlagsrechnungen des Energieversorgers.
Unterlagen für den Notartermin
Erst mit dem Vertragsabschluss beim Notar wird ein Immobilienverkauf rechtskräftig. Daher sollten Verkäufer zum Notartermin alle benötigten Dokumente unbedingt parat haben. Neben dem Personalausweis ist dabei ein aktueller Grundbuchauszug mitzubringen. Ist die Immobilie mit einer Grundschuld belastet, muss der Verkäufer bei seiner Bank eine Löschungsbewilligung einholen und beim Notartermin vorlegen. Diese Löschungsbewilligung ist notwendig, damit die bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht und die Immobilie lastenfrei übergeben werden kann.
Hinzu kommen weitere Unterlagen wie eine aktuelle Flurkarte, der Grundsteuerbescheid, Baupläne und Grundrisse sowie die Wohn- und Nutzflächenberechnung, der Energieausweis sowie Unterlagen zur Gebäudeversicherung. Haben Sie die zu verkaufende Immobilie geerbt, müssen Sie dem Notar außerdem den Erbschein für den Eigentümerwechsel vorlegen.
Vor Vertragsschluss beim Notar sollten sich beide Parteien zudem über den Inhalt des Kaufvertrags einigen. Dazu gehören der Kaufpreis, der Zahlungstermin sowie die Zahlungsmodalitäten, eine Auflistung des übernommenen Inventars, Nebenabreden sowie der Übergabetermin.
Optionale Unterlagen beim Hausverkauf
Neben den oben genannten Dokumenten kann es für Immobilienverkäufer in einigen Fällen hilfreich sein, Kaufinteressenten weitere Dokumente vorzulegen:
- Die Bauakte weist die Baugenehmigung nach und enthält zusätzlich die Baubeschreibung sowie Flächen- und Maßangaben. Gegen eine Gebühr kann eine Kopie der Bauakte bei der Stadt oder Gemeinde bezogen werden.
- Auch die Baulastenauskunft kann von Bedeutung sein. Sie gibt Auskunft darüber, ob Dritte Rechte an dem Grundstück haben wie etwa in Form eines Wegerechts. Sie ist beim Bauamt erhältlich.
- Ist die Immobilie denkmalgeschützt, sollte ein Denkmalschutznachweis von der Denkmalschutzbehörde besorgt werden.
- Ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen bietet sich nicht in jedem Fall an, kann jedoch ebenfalls eine sinnvolle Ergänzung sein.
- Darüber hinaus tun Verkäufer Kaufinteressenten auch einen Gefallen, wenn sie die Anleitungen zu den übernommenen technischen Geräten
Fazit zu benötigten Unterlagen beim Hausverkauf
Für den Verkauf eines Hauses werden also zu verschiedenen Terminen unterschiedliche Unterlagen benötigt. Es empfiehlt sich, die benötigten Unterlagen frühzeitig anzufordern bzw. zusammenzustellen. Dann sind Verkäufer gut vorbereitet und können ihre Energie den anderen Herausforderungen des Hausverkaufs widmen.
Bei einem Immobilienverkauf über die Rheinhessen Sparkasse unterstützen wir Sie nicht nur bei der strukturierten Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen. Unser Maklerteam betreut Sie mit einem Komplettpaket bei allen anstehenden Aufgaben vor, während und nach dem Verkauf: Angefangen bei einer Marktpreiseinschätzung über die Exposéerstellung und eine zielgerichtete Bewerbung Ihrer Immobilie, die Vorauswahl von Kaufinteressenten und ein effizientes Besichtigungsmanagement bis zur Erstellung des Kaufvertrags und der Übergabe der Immobilie.
Außerdem übernehmen wir für Sie die Beauftragung des Notars. Wir klären mit Ihnen vorab alle offenen Fragen und sorgen dafür, dass alle Unterlagen zum Beurkundungstermin vorliegen. Bei diesem Termin, bei dem der Verkauf Ihrer Immobilie zum Abschluss kommt, werden Sie selbstverständlich von uns begleitet. Um böse Überraschungen auszuschließen, vereinbaren wir dabei keinen Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung des Käufers.
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