Baufinanzierung – ein Überblick

Der Weg in die eigenen vier Wände führt in den meisten Fällen über eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung. Auch Sanierungs- oder Modernisierungsvorhaben lassen sich häufig nur mit einer Finanzierung realisieren. Worauf ist beim Abschluss einer Baufinanzierung zu achten und welche Fördermöglichkeiten und Darlehensformen gibt es? Welche Absicherungen sind rund ums Kaufen, Bauen und Modernisieren sinnvoll und was hat Baufinanzierung mit Nachhaltigkeit zu tun? In diesem Beitrag haben wir die wichtigsten Aspekte rund um das Thema „Baufinanzierung“ für Sie zusammengefasst.

Inhalt

Wie viel Eigenkapital bringe ich mit?

Wie hoch kann meine monatliche Finanzierungsrate sein?

Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie

Welche Darlehensformen gibt es bei einer Baufinanzierung?

Baufinanzierung mit Geld vom Staat

Baufinanzierung und Nachhaltigkeit

Wie viel Absicherung braucht eine Baufinanzierung?

Baufinanzierung abschließen: Der frühe Vogel fängt den Wurm

Die eigene Immobilie – einer der wichtigsten Bausteine der privaten Altersvorsorge

Wie viel Eigenkapital bringe ich mit?

Die Kernfrage beim Immobilienerwerb – „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ – führt direkt zu einer weiteren Frage: „Wie viel Eigenkapital bringe ich mit?“

Grundsätzlich gilt: Je mehr finanzielle Eigenmittel Sie in ein Immobilienvorhaben einbringen können, desto besser. Denn je höher Ihr eingebrachtes Eigenkapital ist, desto günstiger werden Ihre Kreditkonditionen und desto niedriger ist die zu tilgende Kreditsumme. Das Eigenkapital sollte beim Kauf einer Immobilie mindestens 10 % des Kaufpreises betragen. Außerdem sollten Ihre Eigenmittel ausreichen, um die Nebenkosten eines Immobilienkaufs oder eines Bauvorhabens abzudecken.

Zu den möglichen Eigenkapitalquellen einer Baufinanzierung gehören:

• Liquides Vermögen auf Giro- bzw. Tagesgeldkonten
• Wertpapiere wie Anleihen, Aktien, Fonds oder ETFs
• Riester-Produkte wie ein Riester-Bausparvertrag, eine Riester-Rentenversicherung oder Riester-Banksparpläne
• Andere Bausparverträge, Renten- oder Lebensversicherungen
• Finanzielle Unterstützung durch Verwandte und Freunde
• Immobilien und Grundstücke

Wie hoch kann meine monatliche Finanzierungsrate sein?

Die zweite zentrale Frage bei der Finanzierung einer Immobilie – neben der nach dem Eigenkapital – lautet: „Wie hoch kann meine monatliche Finanzierungsrate sein?“

Zur Beantwortung dieser Frage nach der finanziellen Belastungsgrenze müssen die laufenden Einnahmen und Kosten in den Blick genommen werden. Bei den Einkünften darf nur das regelmäßige Einkommen berücksichtigt werden, also keine Sonderzuschläge oder nicht tariflich gesicherten Sonderzahlungen. Sozialleistungen zählen ebenfalls nicht zu den Einnahmen. Außerdem sollten Einnahmeausfälle einkalkuliert werden, wenn ein Elternteil längere Zeit nicht berufstätig ist, um sich um die Kinder zu kümmern.

Wer den Preis seiner Wunschimmobilie und seinen Finanzierungsbedarf kennt, kann die Höhe der monatlichen Belastung anhand der folgenden Formel bestimmen: [Finanzierungsbedarf in Euro · (Tilgungssatz der Anfangstilgung in % + von der Bank angebotener Zinssatz in %)] / [100 % · 12 Monate] = monatliche Belastung in Euro.

Der Tilgungssatz ist der prozentuale Anteil der gesamten Kreditsumme, die ein Kreditnehmer innerhalb eines Jahres an die Bank zurückzahlt. Der vereinbarte Zinssatz stellt das Entgelt dar, das die Bank für die geliehene Summe berechnet. Er ist der „Preis des Geldes“.

Die obige Formel kann umgewandelt werden, um anhand der monatlichen Belastungsgrenze den maximal möglichen Darlehensbetrag zu errechnen: [Monatliche Belastungsgrenze in Euro · 12 Monate · 100 %] / [Tilgungssatz in % + Zinssatz in %] = maximaler Darlehensbetrag in Euro.

Eine Beispielrechnung mit einer maximalen Belastung von 1.300 Euro, einem Tilgungssatz von 2 % und einem Zinssatz von 3 %: [1.300 Euro · 12 · 100 %] / [2 % + 3 %] = 312.000 Euro maximaler Darlehensbetrag.

Bei den Variablen der obenstehenden Gleichungen sollten folgende Aspekte besonders bedacht werden:

• Darlehenssumme: Viele Bauherren oder Immobilienkäufer möchten das Finanzierungsvolumen durch Eigenleistungen senken. Etwa indem sie selbst die Wände tapezieren oder Fliesen verlegen. Bei einer solchen „Muskelhypothek“ verschätzt man sich aber leicht. Entweder reichen die eigenen handwerklichen Fähigkeiten doch nicht aus oder man schätzt sein Zeitbudget falsch ein: Denn während man im Beruf eingespannt ist, kann man nicht gleichzeitig auf der Baustelle sein. Und ein Tag hat nun einmal nur 24 Stunden. Bei der Bestimmung der Darlehenssumme für die persönliche Wunschimmobilie ist es außerdem wichtig, auch die Nebenkosten im Blick zu behalten.
• Zinssatz und Tilgungssatz: Je geringer das aktuelle Zinsniveau, desto länger sollte die vereinbarte Zinsbindung und desto höher die monatliche Tilgung sein. Eine zu geringe Tilgung sollten Kaufinteressenten bei einer Baufinanzierung auf jeden Fall vermeiden. Vielmehr sollte die Tilgung in einem gesunden Verhältnis zur Finanzierungssumme stehen, damit am Ende der Sollzinsbindung eine möglichst geringe Restschuld übrig bleibt. Ziel sollte es außerdem immer sein, schuldenfrei in Rente zu gehen. Gleichzeitig sollte eine Finanzierung flexibel genug sein, um beispielsweise Sondertilgungen leisten zu können. Wird bei der Baufinanzierung ein Sondertilgungsrecht vereinbart, können Sie bei erweiterten finanziellen Spielräumen zusätzliche Tilgungen vornehmen und werden dadurch schneller schuldenfrei. Dies kann beispielsweise im Zuge einer Gehaltserhöhung oder einer Erbschaft der Fall sein.
• Monatliche Belastung: Neben dem monatlichen Plus auf dem Konto hängt die Frage nach der monatlichen Belastungsgrenze auch vom individuellen Lebensstil ab. Generell gilt jedoch: Immobilieninteressenten sollten es unbedingt vermeiden, ein Finanzierungsvorhaben zu sehr „auf Kante zu nähen“. Es bringt nichts, sich die eigenen finanziellen Möglichkeiten schönzurechnen und sich dadurch bei einem Immobilienvorhaben zu übernehmen. Bedenken Sie, dass Sie nicht nur Ihr Haus abbezahlen, sondern auch noch leben wollen. Außerdem sollten Sie eine monatliche Reserve von mehreren hundert Euro unangetastet lassen. Dadurch bleiben Sie bei unvorhergesehenen Belastungen wie etwa einer Autoreparatur finanziell handlungsfähig. Im Zweifelsfall sollten die eigenen Ansprüche an das künftige Zuhause lieber etwas zurückgeschraubt werden oder der Suchradius etwas erweitert werden.

Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie

Nebenkosten haben beim Kauf der Bau einer Immobilie einen nicht unerheblichen Anteil an den Gesamtkosten. Sie können sich auf 10-15 % des Kaufpreises summieren. Bei der Finanzierungsplanung sollten die Nebenkosten deswegen von Anfang an einkalkuliert werden.

Die wichtigsten Nebenkosten beim Bau oder Kauf einer Immobilie sind:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises an Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer stellt damit einen der größten Kostenblöcke beim Immobilienerwerb dar. In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5,0 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro werden damit 25.000 Euro an Grunderwerbsteuer fällig.
• Notargebühren: ca. 1 bis 1,5 % des Kaufpreises
• Eintragung ins Grundbuch: ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: Wird ein Eigentümerwechsel einer Immobilie über einen Makler vermittelt, berechnet dieser bei einer erfolgreichen Vermittlung etwa 3-7 % des Kaufpreises. Bei der Rheinhessen Sparkasse beträgt die vom Auftraggeber im Erfolgsfall zu zahlende Maklerprovision 3,57 % des notariell beurkundeten Kaufpreises. Die gesetzliche Mehrwertsteuer ist dabei inbegriffen.
• Baunebenkosten bei einem Neu- oder Umbau in Eigenregie: Hierzu gehören Kosten für Erschließung, Statiker, Baustellenabsicherung, Entsorgungskosten für den Erdaushub oder Gebühren für Baustellenstrom. Hinzu kommen Versicherungsprämien für verschiedene im Zuge eines Bauvorhabens wichtige Versicherungen.

Je nach Objekt können zu diesen Nebenkosten weitere Kosten hinzukommen. Beispielsweise in Form einer mehr als 30 Jahre alten Heizung, die unmittelbar nach dem Eigentumsübergang ausgetauscht werden muss. Auch dies sollte von Kaufinteressenten bedacht werden.

Die Nebenkosten beim Bau oder Kauf einer Immobilie sollten nicht unterschätzt werden

Welche Darlehensformen gibt es bei einer Baufinanzierung?

Bau- und Kaufinteressenten können eine Baufinanzierung über verschiedene Darlehensformen bzw. Darlehensbausteine realisieren. Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich üblicherweise aus mehreren solcher Bausteine zusammen.

Die wichtigsten Finanzierungsformen beim Bau oder Kauf einer Immobilie sind:

• Annuitätendarlehen: Bei dieser Darlehensform handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit konstanten Raten (Zins und Tilgung) während der vereinbarten Laufzeit. Die Kreditsumme wird bei einem Annuitätendarlehen nicht komplett getilgt, weshalb nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig ist.
• Volltilgerdarlehen: Hierbei handelt es sich um ein Darlehen, das innerhalb der vereinbarten Laufzeit komplett getilgt wird. Eine Anschlussfinanzierung ist deswegen nicht nötig.
• Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag kombiniert eine Ansparphase mit einer darauffolgenden Darlehensphase zur Finanzierung eines Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhabens.
• Förderkredite auf Landes- und Bundesebene: Bau- und Kaufinteressenten können in vielen Fällen Förderprogramme der öffentlichen Hand für die Finanzierung ihres Vorhabens nutzen.
• Bauspar-Kombikredit: Diese Darlehensform stellt eine Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen dar.
• Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen werden die Konditionen einer Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Abschluss der Zinsbindung festgeschrieben. Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens sichern sich Kreditnehmer gegen steigende Kreditzinsen ab.

Baufinanzierung mit Geld vom Staat

Staatliche Förderprogramme stellen häufig einen wichtigen Finanzierungsbaustein beim Bau oder Kauf einer Immobilie dar.

Auf Bundesebene ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die wichtigste Adresse rund um Förderungen beim Bau bzw. Kauf einer selbstgenutzten Immobilie. KfW-Darlehen können außerdem für Sanierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes genutzt werden. Der größte Vorteil eines KfW-Darlehens besteht in den sehr günstigen Zinskonditionen. Die Zinsbindung beträgt bei KfW-Programmen jedoch nur zehn Jahre, danach ist zumeist eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Marktzinsen nötig.

Auch mehrere Landesförderbanken haben entsprechende Programme zur Bildung oder Sanierung von Wohneigentum aufgelegt. Insbesondere Familien mit Kindern ermöglichen die jeweiligen Programme Finanzierungen zu attraktiven Konditionen. In Rheinland-Pfalz wird der Erwerb von selbst genutztem Wohnraum durch die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) gefördert.

Bei Zuschüssen zu energetischen Sanierungsmaßnahmen ist auf Bundesebene das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eine wichtige Adresse.

Der Staat zeigt sich bei seinen Förderleistungen rund ums Bauen, Kaufen oder Modernisieren oftmals großzügig. Allerdings sind die Förderbedingungen häufig auch recht kompliziert. Bauherren oder Immobilienkäufer sollten deswegen frühzeitig prüfen, ob ein Anspruch auf Förderung besteht. Eine professionelle Beratung ist dabei auf jeden Fall sinnvoll. Die Rheinhessen Sparkasse berücksichtigt in der Baufinanzierungsberatung öffentliche Förderprogramme und berät Bau- und Kaufinteressenten zu den damit verbundenen Möglichkeiten.

Insbesondere Familien mit Kindern können von den Förderprogrammen von Bund und Ländern profitieren.

Baufinanzierung und Nachhaltigkeit

Angesichts der Herausforderungen des Klimawandels und der aktuellen Energiekrise gewinnt das Thema „Nachhaltigkeit“ in der Baufinanzierung zunehmend an Bedeutung. In Deutschland entfällt etwa ein Drittel der CO2-Emissionen auf Gebäude. Dies ist ein erheblicher Anteil und mehr als der gesamte Bereich „Mobilität“. Über 30 Millionen Wohngebäude in Deutschland sind älter als 30 Jahre. Für viele Selbstnutzer und Kleinvermieter bedeutet das einen immensen Investitionsbedarf. Der „Preis des Nichtstuns“ steigt dabei von Jahr zu Jahr. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Angesichts hoher Energiepreise und steigender Abgaben durch die CO2-Steuer rechnen sich Investitionen in die Energieeffizienz von Jahr zu Jahr mehr.

Der energetische Zustand einer Immobilie wird künftig einen immer größeren Beitrag für den Werterhalt spielen. Selbstnutzer und Kapitalanleger interessieren sich heute beim Immobilienkauf stärker denn je für die Energiebilanz eines Objekts. Unsanierte Immobilien werden künftig immer häufiger unverkäuflich bzw. unvermietbar sein.

Angesichts hoher Energiepreise und steigender Abgaben durch die CO2-Steuer rechnen sich Investitionen in die Energieeffizienz eines Gebäudes immer mehr

Wie viel Absicherung braucht eine Baufinanzierung?

Dem Thema „Absicherung“ wird von vielen Bau- und Kaufinteressenten nicht genug Beachtung geschenkt. Dabei ist es nicht nur wichtig, die eigenen vier Wände gegen Schäden wie Feuer, Wasser, Sturm oder Diebstahl abzusichern. Auch die Bauherren selbst sollten sich und ihre Angehörigen absichern: Für den ‚Worst Case‘ des Todes, aber beispielsweise auch für den Fall einer dauerhaften Berufsunfähigkeit. Denn das Erwerbseinkommen ist der Hauptträger der Finanzierung.

Zu den wichtigsten Versicherungen rund um den Immobilienerwerb im Allgemeinen gehören:

• Berufsunfähigkeitsversicherung
• Elementarversicherung
• Restkredit- oder Restschuldversicherung
• Risikolebensversicherung
• Wohngebäudeversicherung

Zu den wichtigsten Versicherungen für Bauherren bei Neubau, Umbau und Sanierung gehören:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Bauleistungsversicherung
• Bauhelfer-Unfallversicherung
• Feuerrohbauversicherung

Baufinanzierung abschließen: Der frühe Vogel fängt den Wurm

In gefragten Lagen kommen trotz stark gestiegener Kaufpreise in Mainz und anderen Städten weiterhin viele Interessenten auf ein Objekt. Um bei Ihrer Wunschimmobilie zum Zug zu kommen, ist deswegen Geschwindigkeit ein bedeutender Faktor: Interessenten sollten idealerweise bereits vor der ersten Besichtigung über eine verbindliche Finanzierungszusage ihrer Bank verfügen. Denn beim Immobilienkauf gilt: „Der frühe Vogel fängt den Wurm“.

Eine solche Finanzierungsbestätigung gibt dem Verkäufer Sicherheit, mit einem solventen und seriösen Kaufinteressenten zu verhandeln. Gleichzeitig gibt eine Finanzierungszusage dem Kaufinteressenten die Gewissheit, eine Immobilie tatsächlich finanzieren zu können.
Um eine Kreditanfrage bearbeiten und eine Finanzierungszusage machen zu können benötigt eine Bank verschiedene Unterlagen wie:

• Einkommensnachweise
• Nachweise über Sicherheiten
• Angaben zum Eigenkapital
• Kostenaufstellungen für Neubau oder Renovierung
• Planungsunterlagen wie etwa Lagepläne

Mit dem Notartermin findet der Eigentümerwechsel einer Immobilie seinen Abschluss. Um die Konditionen des Kreditinstituts nicht zu verlieren, sollte dieser Termin in möglichst geringem zeitlichem Abstand zum Ausstellen der Finanzierungsbestätigung erfolgen.

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, schließt der Käufer auch den Darlehensvertrag ab. Der Notar sperrt das Grundbuch und die Nebenkosten des Hauskaufs sind zu zahlen. Der Notar benötigt nun etwa einen Monat, um alle Unterlagen der Gemeinde und des Grundbuchamtes anzufordern. Anschließend erstellt er die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis. Die Bausparkasse oder die Bank zahlt das Darlehen aus und der Käufer überweist dem Verkäufer den vereinbarten Betrag. Bei einem Neubau überweist das Kreditinstitut das Geld nur in Teilbeträgen, angepasst an den jeweiligen Baufortschritt. Nach der Zahlung kann es mehrere Wochen oder Monate dauern, bis der Grundbucheintrag abgeschlossen ist.

Die eigene Immobilie – einer der wichtigsten Bausteine der privaten Altersvorsorge

Stark gestiegene Kaufpreise für Immobilien, Lieferengpässe bei Baumaterialien, steigende Zinsen: Die Rahmenbedingungen für Häuslebauer und Immobilienkäufer waren bereits einmal besser als in diesen Tagen. Dennoch gilt: Wenn die persönlichen Lebensumstände passen, die konkrete Immobilie den eigenen Vorstellungen entspricht und das Immobilienvorhaben solide finanziert ist, gibt es keinen Grund, mit dem Bauen oder Kaufen zu warten. Denn die Alternative wäre, weiterhin Miete zu bezahlen. Und bei den Mietpreisen rechnen Marktbeobachter in den kommenden Jahren mit deutlichen Steigerungen. Die eigene Immobilie ist und bleibt einer der wichtigsten Bausteine zum Aufbau einer privaten Altersvorsorge. Gleichzeitig ist sie jedoch noch viel mehr als das: Sie ist Zuhause, Wohlfühlort und ein wichtiger Bestandteil des täglichen Lebens.

Die Rheinhessen Sparkasse unterstützt Bau- und Kaufinteressenten auf dem Weg zu ihrer Wunschimmobilie: Mit einem Komplettpaket von der Finanzierungsberatung und der Berücksichtigung öffentlicher Fördermittel über die passende Absicherung bis zur Immobilienvermittlung. Mehr über die Leistungen der Rheinhessen Sparkasse im Bereich ‚Immobilien‘ erfahren Sie hier.