Der Wohnungsmarkt in Mainz bleibt stark angespannt. Das zeigt der aktuelle Wohnungsmarktbericht Mainz 2025 deutlich. Steigende Bevölkerungszahlen, mehr Haushalte, hohe Angebotsmieten und ein anhaltendes Wohnungsdefizit prägen die Situation in der rheinland‑pfälzischen Landeshauptstadt. Gleichzeitig gibt es beim geförderten Wohnungsbau in Mainz positive Entwicklungen.
Der Bericht macht aber auch klar: Selbst wenn alle bekannten Neubaupotenziale realisiert werden, wird sich der Markt bis 2035 nur teilweise entspannen. Umso wichtiger werden neben dem Neubau auch die bessere Nutzung des Bestands und eine bedarfsgerechte Wohnraumpolitik.
Mainz wächst weiter: Bevölkerungsentwicklung bleibt ein Treiber des Wohnungsmarkts
Mainz ist seit Jahren ein attraktiver Wohn‑ und Lebensstandort. Zwischen 2015 und 2024 ist die Einwohnerzahl um rund 18 000 Personen auf etwa 227 000 Menschen gestiegen. Dieses Wachstum entspricht in etwa der Größenordnung eines Mittelzentrums wie Alzey.
Getragen wird diese Entwicklung vor allem durch Zuzüge. Besonders stark ist der Zuzug junger Erwachsener, vor allem aus den alten Bundesländern und aus dem Ausland. Gleichzeitig war die Entwicklung in den vergangenen Jahren deutlich wechselhafter als zuvor. Globale Ereignisse wie die Corona‑Pandemie oder Fluchtmigration infolge des Kriegs in der Ukraine haben sich spürbar auf die Bevölkerungsentwicklung ausgewirkt.
Für den Wohnungsmarkt Mainz bedeutet das: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch.
Haushaltsentwicklung in Mainz: Kleine Haushalte prägen die Wohnungsnachfrage
Noch wichtiger als die Einwohnerzahl ist für den Wohnungsmarkt die Zahl der Haushalte. Für 2024 wurden in Mainz rund 118 700 wohnungsmarktrelevante Haushalte ermittelt – das sind rund 4 200 Haushalte mehr als 2020.
Vor allem kleine Haushalte wachsen. Ein‑ und Zweipersonenhaushalte dominieren bereits heute die Nachfrage. Gleichzeitig zeigt die Prognose, dass bis 2035 besonders die Zahl älterer Haushalte weiter steigen wird. Gerade bei den Senior:innenhaushalten ist mit einem deutlichen Zuwachs zu rechnen.
Damit verändern sich auch die Anforderungen an den Wohnraum. Benötigt werden nicht nur mehr Wohnungen, sondern auch Wohnungen, die zu kleineren Haushalten, älteren Menschen und unterschiedlichen Lebenssituationen passen.
Wohnungsbestand in Mainz steigt, reicht aber nicht aus
Der Wohnungsbestand in Mainz hat in den vergangenen Jahren zwar deutlich zugenommen. Seit 2015 ist er um rund 12 000 Wohnungen beziehungsweise 11 % auf etwa 121 800 Wohnungen gestiegen. Allerdings stehen nicht alle Wohnungen dem Markt tatsächlich zur Verfügung. Der sogenannte marktaktive Wohnungsbestand liegt 2024 nur bei rund 111 700 Wohnungen.
Darin nicht enthalten sind Wohnungen in Wohnheimen, zweckentfremdete Wohnungen und leerstehende Einheiten.
Wohnungsdefizit in Mainz: 2024 fehlen rechnerisch rund 7 100 Wohnungen
Die Gegenüberstellung von Haushalten und Wohnungen zeigt die Anspannung am Markt besonders deutlich. Für das Jahr 2024 ergibt sich in Mainz ein rechnerisches Defizit von rund 7 100 Wohnungen.
Das heißt: Schon heute fehlt in erheblichem Umfang Wohnraum. Diese Situation wirkt sich direkt auf die Mobilität im Markt aus. Wohnungswechsel werden schwieriger, Umzüge werden hinausgezögert, und viele Haushalte leben in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebensphase oder Haushaltsgröße passen.
Neubau in Mainz unter Druck: Baukosten, Zinsen und weniger Fertigstellungen
Der Wohnungsneubau in Mainz bleibt zwar ein zentraler Hebel gegen die Wohnungsnot, steht aber unter massivem Druck. Seit 2022 haben globale Entwicklungen wie der Ukraine‑Krieg, steigende Baukosten und höhere Zinsen die Rahmenbedingungen erheblich verschärft.
Die Folge: Die Zahl der Baugenehmigungen ist eingebrochen. Zeitversetzt ging auch die Zahl der Baufertigstellungen deutlich zurück. 2024 wurden nur noch rund 600 Wohnungen fertiggestellt – das liegt deutlich unter dem Niveau früherer Jahre.
Geförderter Wohnungsbau in Mainz: Ein wichtiger Lichtblick
Trotz schwieriger Rahmenbedingungen gibt es auch positive Nachrichten. Besonders hervorzuheben ist die Entwicklung beim geförderten Wohnraum in Mainz. Zwischen 2015 und 2024 ist der Bestand durch Wohnungsneubau um rund 1 2.000 Wohnungen angestiegen, davon etwa 6 400 geförderte Wohneinheiten.
Das ist bemerkenswert, weil in vielen anderen Städten die Zahl der geförderten Wohnungen rückläufig ist. In Mainz konnte der Bestand unter anderem durch die partnerschaftliche Baulandbereitstellung stabilisiert und erhöht werden. Dieses Instrument verpflichtet bei Neubauprojekten zur Umsetzung einer Mindestquote geförderter Wohnungen.
Mietpreise in Mainz 2025: Angebotsmieten bleiben auf hohem Niveau
Wer in Mainz eine neue Wohnung sucht, trifft auf hohe Preise. Die Angebotsmiete in Mainz lag 2024 bei 14,00 € / m² im Median. Im Neubau wurden sogar 17,49 € / m² erreicht.
Besonders problematisch ist der Abstand zwischen Angebots‑ und Bestandsmieten. In bestehenden Mietverhältnissen lag das Niveau 2022 deutlich niedriger. Wer umziehen möchte oder muss, wird deshalb oft mit erheblichen Mehrkosten konfrontiert.
Kaufpreise in Mainz: Eigentum bleibt teuer
Die Angebotskaufpreise in Mainz lagen 2024 für Eigentumswohnungen bei rund 4 030 € / m² im Median. Für Ein‑ und Zweifamilienhäuser wurden im Median rund 630 000 € aufgerufen.
Prognose für den Wohnungsmarkt Mainz bis 2035
Auch in den kommenden Jahren wird die Wohnungsnachfrage in Mainz weiter steigen. Die Haushaltsprognose erwartet bis 2035 zwischen 120 900 und 122 700 Haushalte. Dem steht ein erfasstes Wohnungsbaupotenzial von rund 9 150 Wohnungen gegenüber, mit einer Spannweite von 8 300 bis 10 000 Wohnungen. Selbst wenn alle bekannten Potenziale vollständig umgesetzt werden, kann das Wohnungsdefizit bis 2035 lediglich auf rund 4 400 Wohnungen reduziert werden.
Hechtsheim und Ebersheim: Welche Rolle zusätzliche Bauflächen spielen
Im Bericht wird darauf hingewiesen, dass in den bisher ausgewiesenen Potenzialen die sogenannten Außenpotenzialflächen in Hechtsheim und Ebersheim noch nicht enthalten sind. Sollten diese Flächen ebenfalls für den Wohnungsbau entwickelt werden, könnte Mainz dem Ziel eines entspannteren Wohnungsmarkts langfristig deutlich näherkommen.
Warum der Wohnungsbestand in Mainz künftig noch wichtiger wird
Neben dem Neubau rückt der Wohnungsbestand in Mainz stärker in den Mittelpunkt. Denn selbst ein ambitionierter Neubau allein wird das Defizit nicht vollständig beseitigen können.
Wichtige Themen sind deshalb die Aktivierung von Wohnraum im Bestand, die Reduzierung von Leerstand, altersgerechte Anpassungen, energetische Sanierungen und eine bessere Nutzung vorhandener Flächen. Gerade vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und steigender Anforderungen an Klimaschutz und Barrierearmut wird der Bestand zu einem entscheidenden Baustein der Wohnraumpolitik.
LBS | empirica‑Erschwinglichkeitsbarometer 2026
Fast zeitgleich mit dem Wohnungsmarktbericht der Statd Mainz erscheint das LBS | empirica‑Erschwinglichkeitsbarometer. Es liefert einen aktuellen Überblick darüber, wie viele junge Mieter‑ und Erwerberhaushalte in Deutschland die finanziellen Hürden für den Kauf von Wohneigentum bereits überwinden können. Für das Jahr 2025 zeigt die Analyse, dass rund 39 % der 30‑ bis 44‑jährigen Haushalte die Einkommens‑ bzw. Belastungsgrenze von maximal 35 % des Nettoeinkommens für Zins + Tilgung einhalten. Gleichzeitig liegt der Anteil, der die Eigenkapitalschwelle von 20 % Kaufpreis + Nebenkosten decken kann, bei lediglich 5,7 % (≈ 408 Tsd. Haushalte).
Diese Zahlen verdeutlichen, dass die Erschwinglichkeit von Wohneigentum stark von regionalen Preis‑ und Einkommensunterschieden abhängt. Sie zeigen aber auch, dass gezielte Fördermaßnahmen – etwa die Senkung von Nebenkosten, die Stärkung von Sparanreizen oder die Ausweitung von zinsgünstigen Darlehen – entscheidend dazu beitragen können, den Zugang zu Wohneigentum für noch mehr junge Menschen zu öffnen.
Fazit
Der Wohnungsmarkt in Mainz bleibt angespannt und wird es auf absehbare Zeit auch bleiben. Die Stadt wächst weiter, die Zahl der Haushalte steigt, und der Bedarf an bezahlbarem und passendem Wohnraum nimmt zu. Gleichzeitig bremsen hohe Baukosten, steigende Zinsen und begrenzte Flächen den Wohnungsneubau.
Positiv ist, dass Mainz beim geförderten Wohnungsbau wichtige Fortschritte gemacht hat. Dennoch reicht das allein nicht aus. Entscheidend wird sein, den Neubau weiter bedarfsgerecht voranzutreiben, zusätzliche Flächenpotenziale zu erschließen und zugleich den Bestand besser zu nutzen und weiterzuentwickeln.
Der Wohnungsmarktbericht 2025 zeigt damit klar: Mainz braucht eine langfristige, integrierte Wohnraumpolitik, die Neubau, Bestand und Bezahlbarkeit zusammen denkt.
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