Bau- und Kaufinteressenten können eine Baufinanzierung über verschiedene Darlehensformen bzw. Darlehensbausteine realisieren. Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich üblicherweise aus mehreren solcher Bausteine zusammen. Für die Kreditnehmer haben die einzelnen Darlehensarten dabei jeweils ihre Vor- und Nachteile. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Darlehensarten beim Immobilienerwerb zusammen.
Inhalt
Förderkredite auf Bundes- und Landesebene
Fazit zu Darlehensarten bei einer Baufinanzierung
Annuitätendarlehen
Bei dieser Darlehensform handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit konstanten Raten (Zins und Tilgung) während der vereinbarten Zinsbindung. Ein Annuitätendarlehen ist für den Kreditnehmer damit während der Zinsbindung gut planbar und gleichzeitig sehr flexibel: Häufig sind flexible Ratenzahlungen und Sondertilgungen möglich. Allerdings wird ein Kredit bei einem Annuitätendarlehen nicht vollständig getilgt, weshalb eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung nötig ist. Um das Zinsänderungsrisiko zu begrenzen, sollte die Zinsbindung deswegen nicht zu kurz gewählt werden. Dies gilt insbesondere während einer Niedrigzinsphase. Außerdem sollten Kreditnehmer eine Finanzierung mit zu niedriger Tilgung vermeiden, da sich andernfalls die Gesamtlaufzeit des Immobilienkredites stark verlängert.
Volltilgerdarlehen
Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das innerhalb der vereinbarten Laufzeit komplett getilgt wird. Eine Anschlussfinanzierung ist bei einem solchen Kredit deswegen nicht nötig. Monatsraten und Zinszahlungen sind während der Laufzeit konstant, ein Zinsänderungsrisiko besteht nicht. Die Kehrseite ist, dass die Kreditnehmer bei einem Volltilgerdarlehen wenig flexibel sind: Eine Änderung der monatlichen Rate oder Sondertilgungen sind häufig nicht möglich. Kredite mit langen Laufzeiten (20 Jahre oder mehr) sind bei dieser Darlehensform in der Regel nicht vorgesehen. Außerdem ist ein Volltilgerdarlehen zumeist nur bei einer hohen monatlichen Finanzierungsrate und einer zügigen Tilgung zu haben.
Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kombiniert eine Ansparphase mit einer darauffolgenden Darlehensphase zur Finanzierung eines Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhabens. Bausparverträge bedeuten Planungssicherheit, da die Darlehenszinsen schon beim Abschluss eines Bausparvertrages feststehen. Sie werden zudem auf verschiedenen Wegen staatlich gefördert: In Form von Spar-Zulagen, Riester-Zulagen, Steuervorteilen oder der Wohnungsbauprämie.
Diesen Vorteilen steht eine geringe Guthabensverzinsung in der Ansparphase gegenüber. Außerdem fallen bei Bausparverträgen Konto- bzw. Abschlussgebühren an. Zudem ist die Förderung bei einem Bausparvertrag gedeckelt. So vergibt etwa der Staat bei der Wohnungsbauprämie zwar einen Zuschuss von 10 % auf das angesparte Bausparguthaben. Die Wohnungsbauprämie beträgt im Jahr allerdings maximal 70 Euro für Alleinstehende und 140 Euro für Ehepaare.
Bauspar-Kombikredit
Diese Darlehensform stellt eine Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen dar. Das Darlehen dient bei einem Bauspar-Kombikredit dazu, die Bausparsumme bis zur Zuteilung vorzufinanzieren. Ist der Zinssatz des Darlehens bis zur Zuteilung festgeschrieben, besteht während der kompletten Laufzeit des Bauspar-Kombikredites kein Zinserhöhungsrisiko. Zudem sind Bauspar-Kombikredite oft mit einer Riester-Förderung verbunden, sodass Immobilienkäufer hier von einer staatlichen Unterstützung profitieren können. Ein weiterer Vorteil besteht in der Flexibilität: Nach einer Zuteilung sind bei einem Bauspar-Kombikredit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich, ohne dass hierfür Kosten entstehen.
Endet jedoch bereits lange vor der Zuteilung des Bausparvertrags die Zinsbindung des Vorausdarlehens, besteht für den Kreditnehmer ein Zinsänderungsrisiko. Wie bei einem klassischen Bausparvertrag sind auch bei einem Bauspar-Kombikredit die Sparzinsen in der Ansparphase gering, während gleichzeitig für den Bausparvertrag Gebühren anfallen. Solange der Vertrag noch nicht zugeteilt ist, ist zudem kein Ratenwechsel möglich.
Förderkredite auf Bundes- und Landesebene
Bau- und Kaufinteressenten können verschiedene Fördertöpfe der öffentlichen Hand für die Finanzierung ihres Vorhabens nutzen. Beim Bau oder Kauf einer selbst genutzen Immobilie, aber auch bei Energiespar- und Modernisierungsmaßnahmen sind KfW-Förderdarlehen eine sinnvolle Option. Insbesondere bei den Förderprogrammen für energieeffizientes Bauen und Sanieren sind die Kreditzinsen der KfW sehr attraktiv. In bestimmten Fällen vergibt die KfW auch Tilgungszuschüsse. Allerdings liegt die Zinsbindung bei einem KfW-Kredit bei maximal zehn Jahren. Bei KfW-Krediten ist deswegen zumeist eine Anschlussfinanzierung zu marktgängigen Konditionen nötig. Außerdem sind KfW-Kredite weniger flexibel als andere Darlehensformen, da Sondertilgungen nicht kostenfrei möglich sind.
Auch mehrere Landesförderbanken haben entsprechende Programme zur Bildung oder Sanierung von Wohneigentum aufgelegt. In Rheinland-Pfalz wird der Erwerb von selbst genutztem Wohnraum durch die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) gefördert. Neben zinslosen bzw. zinsgünstigen Darlehen werden Selbstnutzer einer Immobilie dabei auch mit Zuschüssen unterstützt. Insbesondere Familien mit Kindern ermöglichen diese Landesförderprogramme eine Baufinanzierung zu attraktiven Konditionen. Häufig können Häuslebauer dabei auch mehrere Förderangebote gleichzeitig nutzen. Bei den Förderprogrammen der Länder gelten jedoch Einkommensgrenzen. Die Förderbedingungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland und sind mitunter kompliziert. Zudem müssen Immobilieninteressenten bei diesen Programmen Geduld mitbringen, da die Bearbeitungszeiten häufig recht lange sind.
Insbesondere bei Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz eines Gebäudes sind die Förderprogramme von Bund und Ländern sehr attraktiv
Riester-Darlehen
Unter dem Begriff „Riester-Darlehen“ werden verschiedene Darlehensformen zur Bildung von Wohneigentum zusammengefasst, die mit einer Riester-Förderung verbunden sind. Diese Förderung kann einerseits aus Riester-Zulagen für eine schnellere Darlehenstilgung sowie aus Steuervorteilen bestehen. Mögliche Formen eines Riester-Darlehens sind ein Annuitätendarlehen , ein Bauspardarlehen oder ein Bauspar-Kombikredit . Den Vorteilen eines Riester-Darlehens stehen jedoch die recht komplizierten Förderbedingungen gegenüber. Zudem ist der Darlehenszinssatz bei einem Riester-Darlehen bisweilen höher als bei einem ungeförderen Kredit. Für die im Rahmen eines Riester-Darlehens erhaltenen Förderbeträge müssen außerdem im Alter Steuern bezahlt werden.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen werden die Konditionen einer Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Abschluss der Zinsbindung festgeschrieben. Ein Forward-Darlehen bietet dem Kreditnehmer damit bereits mehrere Jahre im Voraus Kalkulations- bzw. Zinssicherheit für den Anschlusskredit einer Baufinanzierung. Der Abschluss eines Forward-Darlehens bietet sich vor allem in einem Niedrigzinsumfeld an bzw. dann, wenn ein Kreditnehmer mit anziehender Inflation und steigenden Zinsen rechnet. Kommt es dann tatsächlich zu einem Zinsanstieg, profitiert der Kreditnehmer von den günstigen Kreditkonditionen, die er sich bereits Jahre zuvor gesichert hat. Allerdings geht diese Rechnung nicht immer auf: Der Kreditnehmer muss das Darlehen zu den festgeschriebenen Konditionen auch bei sinkenden Kreditzinsen abnehmen. Zudem ist ein Forward-Darlehen mit Kosten verbunden. Je weiter ein solches Darlehen in die Zukunft reicht, desto größer ist der von einer Bank berechnete Zinsaufschlag.
Fazit zu Darlehensarten bei einer Baufinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung setzt sich häufig aus verschiedenen Kredit-Bausteinen zusammen. Jede Darlehensart hat dabei ihre Vor- und Nachteile. Die Baufinanzierungsexperten der Rheinhessen Sparkasse stehen Ihnen bei Fragen rund um die Bausteine einer Immobilienfinanzierung gerne zur Verfügung. Mehr über die Beratungsleistungen der Rheinhessen Sparkasse im Bereich Immobilien erfahren Sie hier .
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