Bereits vorhandene finanzielle Mittel spielen bei der Frage, wie viel die persönliche Wunschimmobilie maximal kosten darf, eine wesentliche Rolle. Mindestens 10 % des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten sollten mit finanziellen Eigenmitteln beglichen werden können. Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sollte die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals deswegen bereits frühzeitig ermittelt werden. Doch was zählt denn bei einer Baufinanzierung alles als Eigenkapital? In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über die wichtigsten Quellen finanzieller Eigenmittel beim Immobilienerwerb.
Inhalt
Eigenkapital-Bestandteile beim Bau oder Kauf einer Immobilie
Klassische Rentenversicherungen oder Lebensversicherungen
Unterstützung von Verwandten und Freunden
Fazit zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Eigenkapital-Bestandteile beim Bau oder Kauf einer Immobilie
Die bei einem Immobilienvorhaben eingesetzten finanziellen Eigenmittel können aus sehr unterschiedlichen Quellen stammen. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die wichtigsten Eigenkapital-Bestandteile bei einer Immobilienfinanzierung.
Giro- bzw. Tagesgeldkonten
Eine mögliche Eigenkapitalquelle ist zunächst einmal liquides Vermögen auf Ihrem Giro- oder Tagesgeldkonto. Allerdings sollten Sie die dort angesparten Beträge nicht komplett für die Finanzierung Ihrer Immobilie einsetzen. Einen Notgroschen – für den Fall, dass mal Auto, Waschmaschine oder Laptop kaputt gehen – sollten Sie auf jeden Fall unangetastet lassen. Drei Monatsgehälter stellen für die Höhe einer solchen Notreserve eine gute Orientierung dar.
Wertpapiere
Anleihen, Aktien, Fonds wie etwa ETFs oder andere Papiere können Sie ebenfalls als Eigenkapital für die Finanzierung nutzen. Diese Vermögenswerte schwanken oft stark in ihrem Wert. Bei der Ermittlung des aus Wertpapierverkäufen generierten Eigenkapitals ist es wichtig, den tatsächlichen, aktuellen Depotwert anzusetzen. „Luftbuchungen“ bringen Ihnen nichts.
Bausparverträge
Ein Bausparvertrag verbindet eine Sparphase mit einer anschließenden Darlehensphase und ist dabei speziell auf den Erwerb von Wohneigentum ausgelegt. Bei einem Bausparvertrag gilt lediglich das angesparte Bausparguthaben als Eigenkapital, nicht jedoch das Bauspardarlehen. Ein Bausparvertrag kann zum einen für die Finanzierung eines Eigenheims eingesetzt werden, wenn er zuteilungsreif ist. Das vertraglich vorgesehene Sparvolumen ist in diesem Fall erreicht. Das in einem Bausparvertrag angesparte Guthaben kann jedoch auch genutzt werden, wenn der Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Je nach Vertrag kann dies beispielsweise in Form einer Anpassung der Bausparsumme oder einer Teilung des Bausparvertrages erfolgen. Auch ein Vorausdarlehen oder ein Zwischenkredit sind Möglichkeiten, die in einem Bausparvertrag eingebrachten Eigenmittel für eine Finanzierung zu nutzen. Zudem kann ein Bausparvertrag auch gekündigt werden, um sich den angesparten Betrag auszahlen zu lassen.
Riester-Produkte
Auch das in Riester-Produkten angesparte Guthaben inklusive der staatlichen Förderung kann als Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht werden. Dies gilt nicht nur für Riester-Bausparverträge. Auch andere Riester-Produkte wie eine Riester-Rentenversicherung, ein Riester-Banksparplan oder Riester-Fondsspar-Produkte können zur Bildung von Wohneigentum genutzt werden. Normalerweise ist das Geld, das in derartige Riester-Produkte gesteckt wurde, vor Renteneintritt „unantastbar“. Dies gilt zumindest dann, wenn man seine Riester-Förderung nicht verlieren will. Die Bildung von Wohneigentum stellt dabei jedoch eine Ausnahme dar. Das in diesen Riester-Produkten angesparte Guthaben kann dabei auf zweierlei Weise für die Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden: Entweder lässt man sich den betreffenden Betrag auszahlen oder das Guthaben wird in einen Riester-Bausparvertrag verschoben. Die Förderung in Form von staatlichen Zulagen bleibt dabei erhalten. Bei der Auflösung bzw. Umwidmung einer Riester-Rentenversicherung werden allerdings die bisher entstandenen Kosten nicht erstattet.
Klassische Rentenversicherungen oder Lebensversicherungen
Als potenzieller Bauherr bzw. Kaufinteressent können Sie auch klassische Rentenversicherungen ohne Riesterförderung sowie Lebensversicherungen als Eigenkapitalbestandteil einsetzen. Hierbei muss jedoch bedacht werden, dass eine Kündigung und eine vorzeitige Auszahlung der angesparten Summe mit Verlusten verbunden ist. Ob sich eine Auszahlung dennoch lohnt, kommt stark auf den jeweiligen Vertrag an. Den aktuellen Rückkaufwert Ihrer Renten- oder Kapitallebensversicherung finden Sie in der jährlichen Übersicht Ihres Versicherers.
Unterstützung von Verwandten und Freunden
Von Verwandten und Freunden zugeschossenes Geld kann einen erheblichen Teil des Eigenkapitals beim Kauf einer Immobilie ausmachen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Schenkungen steuerrechtlich relevant sind. Die Höhe der Freibeträge hängt vom jeweiligen Verwandtschaftsverhältnis ab. Erhalten Kinder eine Schenkung von ihren Eltern, gelten hierbei hohe Freibeträge von 400 000 Euro je Elternteil. Enkel können derzeit 200.000 Euro von ihrem Großvater oder ihrer Großmutter erhalten, ohne dass hierfür Steuern anfallen. Bei allen anderen Verwandten, aber auch bei finanziellen Zuschüssen von Freunden beträgt der Freibetrag lediglich 20.000 Euro.
Immobilien und Grundstücke
Wenn Sie bereits ein Haus oder ein Grundstück besitzen, können Sie diesen Vermögenswert in die Finanzierung der neuen Immobilie einbringen. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, können Sie den Verkaufserlös als Eigenkapital einsetzen. Der Vorteil eines solchen Vorgehens ist, dass der Kreditbedarf sinkt und die neue Immobilie schneller abbezahlt ist.
Darüber hinaus können Immobilien und Grundstücke in einer Baufinanzierung auch als Sicherheit genutzt werden. Dieser Weg kommt dann infrage, wenn die Immobilie nicht bereits beliehen ist. Die Immobilie stellt in diesem Fall zwar kein Eigenkapital dar. Die Beleihung einer Immobilie im Rahmen einer Baufinanzierung führt jedoch zu einer Verbesserung der Kredit-Konditionen. Denn auf diese Weise sinkt das Risiko der kreditgebenden Bank. Auch eine Immobilie innerhalb der Familie kann vom Eigentümer als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung gestellt werden. Auch dies gilt jedoch nur dann, wenn die Immobilie noch nicht mit einer Hypothek bzw. Grundschuld belastet ist.
Eigenkapitalersatz
Die oben beschriebenen Eigenkapitalbestandteile stellen Eigenkapital im engeren Sinne dar. Sie bilden das sogenannte Kernkapital. Zusätzlich zu diesem Kernkapital können Immobilienkäufer in bestimmten Fällen auch geliehenes Geld für eine Finanzierung nutzen, das von Banken wie Eigenkapital behandelt wird. Hierzu gehören Darlehen von Verwandten oder Freunden sowie Arbeitgeberdarlehen.
Eltern können ihren Kindern beispielsweise Geld zur Finanzierung einer Immobilie zinsfrei zur Verfügung stellen. Wenn ein solches Darlehen Teil Ihrer Finanzierungsplanung sein soll, sollten Sie die Konditionen dieses Darlehens in einem Vertrag schriftlich dokumentieren.
In größeren Unternehmen sowie im öffentlichen Dienst besteht zudem häufig die Möglichkeit, ein Arbeitgeberdarlehen in Anspruch zu nehmen. Bei einem Darlehen des Arbeitgebers dient das Gehalt des Arbeitnehmers als Sicherheit für den gewährten Kredit. Wichtig: Wenn Sie ein solches privates oder arbeitgeberfinanziertes Darlehen in Anspruch nehmen, müssen Sie dies Ihrer Bank auf jeden Fall mitteilen.
Fazit zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Bei einem Immobilienvorhaben kann sich das eingebrachte Eigenkapital aus unterschiedlichen Bestandteilen zusammensetzen. Je mehr finanzielle Eigenmittel Sie mitbringen, desto günstiger werden Ihre Kredit-Konditionen und desto geringer ist die zu tilgende Kreditsumme. Beim Erwerb einer Immobilie sollten Ihre finanziellen Eigenmittel mindestens 10 % des Kaufpreises betragen. Besser sind 20 % und mehr. Außerdem sollten Ihre Eigenmittel ausreichen, um die Nebenkosten – etwa für den Notar, das Grundbuchamt oder die Grunderwerbssteuer – abzudecken.
Die Baufinanzierungsexperten der Rheinhessen Sparkasse stehen Ihnen bei Fragen rund um das Eigenkapital bei einem Immobilienvorhaben gerne zur Verfügung. Mehr über die Beratungsleistungen der Rheinhessen Sparkasse im Bereich Immobilien erfahren Sie hier.
